受信貸趨嚴(yán)的調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)市場在2021年初開始降溫，隨后出現(xiàn)的房企債務(wù)違約及樓盤停工事件加速了地產(chǎn)的下行，市場持續(xù)低迷。而近期連續(xù)出臺的信貸寬松政策大幅提振市場信心，本文將從房地產(chǎn)下行的原因出發(fā)，了解近期政策將對房地產(chǎn)產(chǎn)生的影響，并進(jìn)一步探討地產(chǎn)波動對其上游鋼材的影響。
通過對房企資金研究發(fā)現(xiàn)，本輪房地產(chǎn)劇烈波動的直接原因是信貸收緊后，房企資金源相對單一；近期出臺的空前利好政策在一定程度上能夠幫助企業(yè)走出當(dāng)前資金緊、融資難的困境；房地產(chǎn)作為鋼材的主要下游，每年的鋼材消費(fèi)量約占總鋼材消費(fèi)的33%。地產(chǎn)急速下行導(dǎo)致對鋼材的需求大幅下降，價格下跌。短期內(nèi)，鋼材的需求或?qū)⒗^續(xù)下滑。
一、本輪房地產(chǎn)下行的直接原因是房企資金流轉(zhuǎn)不足
近年來多項針對地產(chǎn)融資的政策接連出臺，對房企的資金方面形成了較大的壓力，房地產(chǎn)自2021年開始迅速降溫，后續(xù)出現(xiàn)的地產(chǎn)信用危機(jī)也增加了地產(chǎn)下行的壓力。
住房供不應(yīng)求，房企加速擴(kuò)張，投資策略的轉(zhuǎn)變?yōu)槿蘸蟮禺a(chǎn)埋下隱患。2015年中國進(jìn)行棚改貨幣化安置刺激民眾購房需求，開啟了新一輪的房地產(chǎn)周期，期間穩(wěn)步上升的城鎮(zhèn)化率也進(jìn)一步推動購房需求。高漲的購房熱情使市場住房供不應(yīng)求，現(xiàn)房庫存迅速去化，地產(chǎn)市場競爭激烈，房企擴(kuò)張動力十足，開始增速購置土地。自2018年開始，房企的土地購置費(fèi)用占總投資的比例從20%躍升至30%的水平，擠壓施工投資，且該投資策略一直延續(xù)到現(xiàn)在。
數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計局，鋼聯(lián)數(shù)據(jù)
趨嚴(yán)的融資環(huán)境導(dǎo)致企業(yè)高度依賴銷售回籠資金，企業(yè)開啟資金快周轉(zhuǎn)模式。為限制房企過度加杠桿行為，中國自2017年便出臺了一系列措施嚴(yán)格限制房企的借貸，另外政策還對房企的非標(biāo)融資行為進(jìn)行了一定的壓制。2020年，“三道紅線”和銀行房貸“兩集中”的監(jiān)管政策進(jìn)一步施壓企業(yè)融資行為。對企業(yè)股、債融資兩方面的夾擊有效地將房企的主要資金來源由自籌資金轉(zhuǎn)向定金及預(yù)收款和個人按揭貸款，即房企主要通過房屋銷售回籠資金。在高速擴(kuò)張的背景中，企業(yè)不得不開啟快周轉(zhuǎn)模式，加快開工、前置銷售，住宅期房的銷售占比也迅速提升至83%以上。
數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計局，鋼聯(lián)數(shù)據(jù)
受政策調(diào)控影響，需求大幅下滑，房企資金鏈遭受沖擊，地產(chǎn)爆發(fā)信用危機(jī)，購房者觀望情緒升溫。在外部融資環(huán)境收緊的背景下，企業(yè)的資金鏈愈發(fā)脆弱。2021年中國各地疫情頻發(fā)疊加房貸利率上調(diào)，居民購房意愿下降，房企資金來源大幅下降，同時，大量房企債券在下半年到期，企業(yè)現(xiàn)金流壓力明顯增加，開始降價出清，購房者觀望情緒上升，導(dǎo)致惡性循環(huán)，企業(yè)資金情況更加惡劣，大量房企出現(xiàn)債務(wù)違約以及樓盤停工的現(xiàn)象，信用危機(jī)爆發(fā)，居民購房意愿再度惡化，房企融資能力降低，惡性循環(huán)下，房地產(chǎn)市場加快下行。
二、多元化資金來源將有效緩解房企下行壓力
多元化資金來源緩解企業(yè)資金問題是房地產(chǎn)企穩(wěn)的關(guān)鍵。今年7月全國各地居民“斷貸事件”涌現(xiàn)，相關(guān)部門開展“保交樓”工作以保民生，并通過發(fā)放地方專項債為房企紓困。但因前期的高開工導(dǎo)致目前及未來一年的竣工壓力均較大，單一地依賴專項債難以可持續(xù)地解決資金緊張問題，因此需要多元化企業(yè)資金來源，支持房企的股、債融資，將市場與地產(chǎn)相連接。
數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計局，鋼聯(lián)數(shù)據(jù)
近期發(fā)布的“金融十六條”及“第二支箭”打通房企融資通道，極大地拉動了市場的信心。
在債務(wù)方面，通過貸款、信托展期和中債增為房企提供擔(dān)保等方式支持優(yōu)質(zhì)國企、民企適度加杠桿；
而股權(quán)方面的支持相對保守，目前以推進(jìn)收并購風(fēng)險化解、擴(kuò)展處置范圍為主，留給未來股權(quán)融資的支持性政策的出臺一定發(fā)揮空間。
房企融資渠道拓寬，市場流動性充足，房企資金問題或進(jìn)一步得到緩解。目前相關(guān)部門開展多項金融支持工作穩(wěn)定企業(yè)，若在此大力支持下，項目竣工環(huán)節(jié)同比增長實現(xiàn)顯著好轉(zhuǎn)，房企信用得到恢復(fù)，將進(jìn)一步提振地產(chǎn)市場信心。在當(dāng)前流動性充足的情況下，地產(chǎn)的回暖或?qū)⑼苿淤Y金流入房地產(chǎn)，屆時，政府資金退出，地產(chǎn)市場有望回歸有序、平穩(wěn)的發(fā)展階段。
數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，鋼聯(lián)數(shù)據(jù)
“保交樓”項目持續(xù)平穩(wěn)推進(jìn)，房企預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)，購房信心有望邊際恢復(fù)。今年以來，現(xiàn)房銷售相對平穩(wěn)，截至10月，中國商品房現(xiàn)房銷售面積累計同比增長9.4%，與整體商品房銷售同比-22.2%的表現(xiàn)相背離，因此對購房者對期房竣工的擔(dān)憂或是抑制購買期房的主要因素。而11月14日央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》中加強(qiáng)了房企資金的靈活性監(jiān)管，確保項目竣工資金的到位，防止地產(chǎn)再次因資金分配問題而陷入危機(jī)。居民購房風(fēng)險減弱，同時國家在前期放寬對剛性和改善性住房購房貸款，并限制了房價惡性下跌，居民購買期房信心或逐漸恢復(fù)。
三、短期地產(chǎn)仍將下行，但用鋼降幅明顯收窄
本輪房地產(chǎn)的劇烈變動對鋼材造成嚴(yán)重沖擊。房地產(chǎn)是鋼材的主要下游，約33%的鋼材應(yīng)用于該領(lǐng)域，其中螺紋鋼為主要用鋼，占房地產(chǎn)用鋼量的50%左右。在房地產(chǎn)的各施工環(huán)節(jié)中，新開工對鋼材的需求較大，房地產(chǎn)的劇烈變動對新開工影響較大。在今年房企資金緊張、投資低迷的環(huán)境中，1-10月房屋新開工面積累計同比大幅回落至-37.8%，地產(chǎn)用鋼量也降至近年來的低位，較2020年和2021年下降約6%~10%。
數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計局，鋼聯(lián)數(shù)據(jù)
短期房企將以竣工投資為主，對鋼材的需求拉動相對較小。前文提及目前市場對地產(chǎn)信心的恢復(fù)在于房企有能力完成竣工的交付，而近年的待竣工量較高，因此即使房企資金問題得以解決，短期內(nèi)房地產(chǎn)的主要投資將集中流向地產(chǎn)后端，對于鋼材的需求拉動或相對較小。
房屋竣工降幅收窄，保交付效果值得期待，新開工或邊際好轉(zhuǎn)，整體用鋼降幅將縮小。從統(tǒng)計局發(fā)布的竣工數(shù)據(jù)來看，近3個月內(nèi)房屋竣工面積累計同比降幅已收窄4.6%，保交樓工作穩(wěn)步推進(jìn)，地產(chǎn)風(fēng)險將顯著降低。另外，新開工面積單月同比降幅也已連續(xù)兩月收窄。在融資渠道逐漸疏通的背景下，預(yù)計今年年底新開工同比增速約為-30%，明年新開工或好于今年，同比增速預(yù)計為-4%，對應(yīng)明年房地產(chǎn)用鋼需求下降約950萬噸，其中螺紋鋼約下降480萬噸。
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